規劃更科學——

精準利用土地資源

位于廈門市集美區杏林工業組團內的某工業用地，原產業類型化工涂料現已不適合廈門產業發展導向要求，2022年申請產業轉型，變更經營范圍，按照增資擴產提容增效政策，拆除現有老舊建筑，重新規劃建設，容積率從0.23提升至2.99，企業轉型為以戶外產品為主的現代智能化環保企業。約定擴產后投資強度不低于4240萬元/公頃，投產后第二年度起年產值連續五年不低于4310萬元/公頃，年稅收不低于380萬元，大大提高了土地利用效率。

工業控制線外舊工業用地土地用途和建筑功能臨時轉換實現產業轉型升級，湖里老工業區悅華路10號廠房正是這一政策的有力受益者。與特區共同成長起來的這宗當年包裝企業建筑用地，在建筑功能臨時變更為文創后，徹底激發出了巨大的市場潛力。

據聯發悅空間負責人連小姐介紹，改造后的園區定位為航天人力產業園和文創園區，去年10月開園后，當年入駐企業達100家，產值超100億元，納稅超6.36億元；今年新入園各類企業43家，涵蓋信息服務、人力資源、文化服務等。

廈門市持續以規劃引領全域存量空間優化，從“全區域、全要素、全流程”角度系統謀劃低效用地再開發工作，避免碎片化、無序化開發。

針對工業用地實行工業控制線內外差異化管控，工業控制線內的舊工業用地在不改變土地用途、建筑功能的前提下，可以通過政府收儲再出讓、原土地使用權人自行改造等多種途徑進行“工改工”盤活利用，提高土地利用效率，促進產業結構調整和轉型升級。工業控制線外的舊工業用地，則支持土地使用權人依法轉換為除商品住宅以外的其他用途，優先鼓勵改造為教育、醫療、養老托幼、體育等4類補民生短板項目，進一步優化提升城市公共服務配套水平；經認定為低效用地的，還可根據國土空間規劃的用途進行再開發，改造為商業、辦公、酒店等經營性項目，助力企業發展新產業、新行業，有效保障城市更新改造，這也是廈門市納入低效再開發試點后針對改造政策修訂的一大亮點，即在堅持規劃引領的前提下，賦予市場更大的活力，更高效更科學利用土地資源。

黃淑芳說：“符合國土空間規劃、產業布局規劃是任何形式改造和再開發的基本要求。各區各管委會應依據國土空間總體規劃以及低效用地摸底情況，明確低效用地再開發的重點區域，合理確定低效用地再開發空間單元，并按要求編制空間單元內實施層面控制性詳細規劃。”

目前，廈門已調查摸底掌握全市低效工業用地情況，并與各區政府建立低效工業用地數據動態更新機制，低效再開發空間單元的詳細規劃編制工作也在有序推進中。

政策更開放——

探索混合產業用地供給

每周六下午，家住蓮坂附近的上班族曉季就坐上廈門地鐵1號線，送孩子到火炬園站配套項目嘉禾新天地去學英語。“送完孩子就在商場逛一逛，或者喝喝咖啡，商場里什么都有，一個半小時等待時間很快就過去了。”曉季說。

記者注意到，這個總建筑面積4.6萬平方米的“軌道+商業+酒店+辦公+醫療”的綜合體項目，正是廈門在全國率先探索出來的土地用途混合利用和靈活轉換典型案例。

該項目創新組合運用多用途“綜合體”＋混合產業用地兩種供地模式，在土地用途方面，除了服務常規的地鐵站點交通需求外，引入科宏眼科，完善醫療服務配套；引入商家，作為區域小型商業綜合體使用，滿足周邊市民的生活需求。此外，該項目中的1.4萬平方米作為“辦公+醫療”混合產業用地出讓，土地合同約定可在辦公和醫療功能之間靈活轉換，未來企業還可以根據產業發展需要自主靈活地轉換，幫助企業更好地搶抓市場機遇，節約大量時間成本。

不斷深化土地要素市場化配置改革，聚焦“規劃融合、用途混合、空間復合”，混合產業用地公開供給，讓廈門走出了一條以土地利用方式轉變促進經濟社會高質量發展的新路。

黃淑芳說：“我們還打通了各類項目用途轉換路徑，近年來相繼印發《廈門市商業辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》《廈門市工業及倉儲用地改造管理辦法》等文件，打通了存量商業辦公、工業倉儲項目向其他用途轉換的路徑，為加快盤活低效土地資源提供有力的政策支持。”

過往，企業因自身原因申請變更項目土地用途，由于不符合相關法律法規，原則上無法通過相關職能部門的審查，企業只能自行調整開發經營策略，同時去匹配招商合作需求和土地出讓合同要求。在《廈門市商業辦公項目變更為酒店項目暫行規定》出臺后，問題迎刃而解。該規定指導了商業辦公項目用途變更辦理程序，確有用途變更需求的項目，只要符合申請條件即可辦理審批。此舉暢通了商業辦公項目用途變更渠道，對盤活存量商業辦公用地、優化城市規劃功能、完善配套服務、激發市場活力、補齊民生短板具有積極作用。

審批更高效——

多項市級權限下放

翻開廈門市低效用地再開發權責劃分及負面清單，一大批市級權限下放到各區政府。

以工業、倉儲用地申請建筑功能臨時變更為例，原則上由項目屬地區政府批準，需要報市政府同意的，僅剩3種情形。

改革增活力，創新贏發展。試點的推進，土地政策釋放的系列利好，讓低效再開發用地有了發展新動能。

此前，土地權利人申請改變土地用途，需要經過一系列煩瑣的流程，包括專家論證、社會公示、變更規劃條件、評估地價、繳納土地出讓金等，一整套流程下來至少需要兩個月。

在混合產業用地供給模式下，土地在約定的用途和比例范圍內轉換，只需要向市資源規劃部門備案，大大節約了用地企業的時間成本。

到目前為止，廈門新供應的混合產業用地19宗，土地面積39公頃，辦理了存量土地用途變更的項目有27宗，建筑面積52萬平方米。通過一系列的實踐，有力促進了產業升級、低效用地盤活和土地的綜合開發利用，同時也持續推動城市品質的提升和高質量發展。

全面盤活低效用地，告別產能低下、資源浪費的工業園區，全力補短板、擴增量、惠民生，加快培育發展新質生產力，為廈門高質量發展提質賦能。

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