廈門在城中村現(xiàn)代化治理中試點(diǎn)推廣“EPC+O”模式，實(shí)現(xiàn)投、融、建、管、營一體化發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

小投入撬動大資本 小社區(qū)煥發(fā)大活力

東南網(wǎng)3月20日訊（福建日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)記者 陳挺）

城中村治理的短板，在于單純依靠財(cái)政投入、自我造血不足、發(fā)展后勁乏力等。兩年多來，廈門在城中村現(xiàn)代化治理中試點(diǎn)推廣并創(chuàng)新運(yùn)用“EPC+O”模式，即規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、管理于一體，在財(cái)政投入基礎(chǔ)上，引入社會資本，激活村集體資產(chǎn)，吸收銀行貸款，擴(kuò)展資金平臺，構(gòu)建多元投融資機(jī)制，通過較小投資撬動大資本，激發(fā)創(chuàng)新活力，增強(qiáng)自我造血功能。

在這樣的機(jī)制帶動下，廈門城中村的閑置公共資源被盤活利用，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，城中村面貌由此煥然一新。

日前，我們以廈門島內(nèi)外三個樣本村為切入點(diǎn)，近距離觀察這種創(chuàng)新模式運(yùn)用給城中村帶來的深刻變化。

模式創(chuàng)新

政企合作激活城中村

近日，湖里區(qū)圍里社區(qū)的會福茶館開業(yè)了，紅磚古厝，燕尾屋脊，這個極具閩南韻味的茶館迅速成為網(wǎng)紅打卡地。

和一般茶館不同的是，占地約1000平方米的茶館，完整留存了有百年歷史的古宅斷墻。經(jīng)過精心的修舊如舊改造，它不僅恢復(fù)了閩南典型古厝的風(fēng)貌，更轉(zhuǎn)型為共享茶室。步入茶館，仿佛瞬間穿越至古早的閩南小院，紅磚墻與陳設(shè)的茶具、草木熏香、民俗藝術(shù)品等，共同營造出一抹獨(dú)有的文化韻味與美學(xué)魅力。

在圍里社區(qū)的東邊，去年11月，東圍創(chuàng)意集裝箱集市開業(yè)。

45個創(chuàng)意集裝箱，組成開放式青年潮創(chuàng)社交空間，新式潮飲、餐酒吧、輕食烘焙等業(yè)態(tài)的引入，滿足居民消費(fèi)需求，讓圍里迅速變成潮味十足的夜消費(fèi)聚集地，以及活力十足的創(chuàng)業(yè)場所。

曾少謙就是受益者之一。“圍里翻天覆地的變化，給了我們一個很好的創(chuàng)業(yè)平臺，招商之初，我就覺得這里的規(guī)劃有活力、有創(chuàng)意、有溫度，相信一定會火爆。”作為第一批進(jìn)駐東圍創(chuàng)意集裝箱集市的商家，福鹿家精釀的老板曾少謙信心滿滿。

活力源自創(chuàng)新，來自改變。2024年，央企中建四局以社會資本方身份，參與到廈門市城中村現(xiàn)代化治理投資項(xiàng)目中來，開啟了創(chuàng)新版的“EPC+O”政企合作模式。

在財(cái)政投資10年總計(jì)超1億元的基礎(chǔ)上，中建四局通過搭建平臺引入社會資本，3年投資不少于3000萬元，主要為金巷歷史文化街、東圍創(chuàng)意集市及西里停車場等提供既有建筑改造和翻新。

“作為國企，我們堅(jiān)持‘微利可持續(xù)、做長遠(yuǎn)打算’的價值理念，從項(xiàng)目伊始，便與湖里區(qū)、禾山街道一起策劃，最終形成了中建四局占股51%、湖里國投10%、圍里社區(qū)39%的三方合資的股份制公司聯(lián)合體，全面激發(fā)各方資源。”中建四局建設(shè)發(fā)展有限公司黨委書記、董事長王金兵說。

引入社會資本，盤活土地資源，增強(qiáng)造血功能，才能確保城中村現(xiàn)代化治理在后續(xù)管理、維護(hù)中水出有源、木出有根。廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院教授級高級工程師鄭靈飛說：“城中村要發(fā)展，關(guān)鍵要培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，提升造血機(jī)能。通過盤活發(fā)展用地、閑置資產(chǎn)，努力讓田園變公園、村莊變景區(qū)、農(nóng)房變客房、村民變股東，充分發(fā)揮多方資本的力量。”

王金兵說：“中建四局以資源整合平臺身份主導(dǎo)城中村現(xiàn)代化治理投資項(xiàng)目，集規(guī)劃、投資、更新、運(yùn)營于一體，通過與政府的深度合作，共同推動城市更新改造項(xiàng)目。根據(jù)圍里社區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)，我們將東圍打造為網(wǎng)紅商業(yè)集市，西里建設(shè)為智慧停車場，會福巷升級為歷史商業(yè)街區(qū)。同時，我們在更新和運(yùn)營上，全部采用近零低碳、可持續(xù)使用的綠色節(jié)能產(chǎn)品和技術(shù)。”

據(jù)了解，中建四局通過招商運(yùn)營，吸引小商戶投資裝修和經(jīng)營入駐，計(jì)劃通過10年的運(yùn)營收入覆蓋前期投入，目前已取得預(yù)期成效。

圍里項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊芳說：“我們的項(xiàng)目收益主要來源于商業(yè)空間租賃、住房租賃、物業(yè)管理費(fèi)、土地釋放紅利及資產(chǎn)增值。其中，物業(yè)管理費(fèi)規(guī)劃為10年，提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持；商業(yè)租賃與產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營進(jìn)一步拓寬收入來源，增強(qiáng)收益的可預(yù)測性與穩(wěn)定性。此外，土地釋放和資產(chǎn)增值為投資提供額外保障，確保資源高效轉(zhuǎn)化為收益。”

在創(chuàng)新模式運(yùn)用下，圍里整理社區(qū)空間，盤活土地資源，對市政基礎(chǔ)配套、出租房統(tǒng)租統(tǒng)管、項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃安排，一塊塊邊角地被開發(fā)高效利用，一處處沉睡資源被喚醒服務(wù)居民。

比如，通過拆除6000多平方米違建和遷移32座墓地，梳理1.2萬平方米空間，由廈門市圍里運(yùn)營管理服務(wù)有限公司投建，打造新能源機(jī)動車充電停車場；陳振發(fā)老宅變身純閱讀公益圖書館，陳鶴老宅升級為社區(qū)網(wǎng)格工作室……

空間優(yōu)化，資源盤活，圍里解決了社區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)問題。圍里社區(qū)黨委書記陳延風(fēng)說：“政、民、企三方協(xié)同作戰(zhàn)，資金共同分擔(dān)，項(xiàng)目成本顯著降低。”

空間梳理，產(chǎn)業(yè)升級。城中村現(xiàn)代化治理使圍里社區(qū)的片區(qū)價值得到很好的提升，也跟周邊環(huán)境融為一體，形成可持續(xù)發(fā)展的樣本模式，為全市城中村現(xiàn)代化治理提供了借鑒和方向。

產(chǎn)業(yè)再造

影視小鎮(zhèn)帶動社區(qū)發(fā)展

“工程樁（管樁）、基坑支護(hù)灌注樁完成100%，1^#樓地下室承臺墊層完成50％，整個項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2027年5月完成。”同安區(qū)后宅影視居住小鎮(zhèn)項(xiàng)目代建單位中建四局負(fù)責(zé)人告訴記者。

該項(xiàng)目位于同安區(qū)新美街道后宅社區(qū)，也是本輪廈門市城中村現(xiàn)代化治理項(xiàng)目之一。項(xiàng)目定位為影視孵化基地綜合體，建成后將成為影視創(chuàng)作人才交流的重要平臺。

“我們以財(cái)政投資0.93億元，撬動引入社會資本約4.7億元，打造后宅影視居住小鎮(zhèn)項(xiàng)目。”后宅社區(qū)黨委書記、主任林聰委說，“公共服務(wù)用房和近鄰配套用房，預(yù)估總投資達(dá)1390萬元，每年預(yù)計(jì)可收入125萬元，村民參與分紅。此外，動漫主題停車場和影視招商驛站公園，預(yù)估總投資535萬元，集體和村民都將因此受益。”

除了來自社會和鄉(xiāng)賢的投資外，記者注意到，后宅在“EPC+O”模式基礎(chǔ)上又加入融資理念。據(jù)了解，項(xiàng)目已獲得重要的融資渠道，經(jīng)同安區(qū)專題會議研究通過，將以土地使用權(quán)及在建工程最高額抵押擔(dān)保，廈門農(nóng)行同安支行將提供貸款額度20875萬元的建設(shè)資金，為項(xiàng)目建設(shè)賦能。

將影視資源帶入小鎮(zhèn)建設(shè)的廈門裕勤影業(yè)有限公司董事長呂啟航表示：“項(xiàng)目開工建設(shè)后，預(yù)計(jì)在2026年底陸續(xù)進(jìn)行招商運(yùn)營，目前周邊村莊房屋正在進(jìn)行外立面更新改造。影視居住小鎮(zhèn)項(xiàng)目占地面積約160畝，總建筑面積128360平方米，建成后將成為集保障性租賃房、商場、酒店、辦公、影視產(chǎn)業(yè)、步行街于一體的綜合性創(chuàng)業(yè)居住小鎮(zhèn)。”

林聰委說，項(xiàng)目建成后，將極大提升社區(qū)競爭力，帶動村集體收入增長，預(yù)計(jì)項(xiàng)目投用后每年收入可達(dá)2160萬元，未來可長期居住約1萬人，創(chuàng)造一大批新的就業(yè)崗位。

近年來，同安區(qū)加速構(gòu)建“4+4+1”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，打造文化影視全產(chǎn)業(yè)鏈。借助區(qū)位發(fā)展的背景，新美街道全力引進(jìn)影視文化資源，加速影視居住小鎮(zhèn)項(xiàng)目的落地、建設(shè)。

不僅是后宅，在同安區(qū)，以“項(xiàng)目+社區(qū)”發(fā)展思路，加快培育特色業(yè)態(tài)，推動多種經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)同步發(fā)展，已成為推動城中村發(fā)展的重要推手。

針對第一批城中村存在的新業(yè)態(tài)發(fā)展成效不夠突出、集體經(jīng)濟(jì)造血功能不足等問題，同安區(qū)還探索“社區(qū)集體籌資建設(shè)+企業(yè)化管理”運(yùn)營模式，后宅社區(qū)前埔金邊公寓、潘涂社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場等16個項(xiàng)目建成投用，后宅影視基地、后田社區(qū)古村落藝術(shù)社區(qū)、田洋水上溪游等新業(yè)態(tài)加快培育，努力使城中村外來人口保持流入狀態(tài)。

資源盤活

農(nóng)旅綜合體實(shí)現(xiàn)多方共贏

“民安產(chǎn)業(yè)興 漁歌共饗情”。3月1日上午，“侯亭漁歌”臺灣美食季暨產(chǎn)業(yè)鏈對接會在翔安區(qū)民安街道山亭社區(qū)開幕，12家臺灣美食商家、12家“翔安百味”美食商家在這里交流，以美食為媒，推動合作。

值得一提的是，活動舉辦的現(xiàn)場，原本是雜草叢生的廢棄蝦池，治理后，這里被打造成“侯亭漁歌”農(nóng)旅綜合體，以“漁趣經(jīng)濟(jì)”為核心，融合親水沙灘、蝦池垂釣、非遺趕海體驗(yàn)、親子萌寵樂園等沉浸式業(yè)態(tài)，延伸水產(chǎn)養(yǎng)殖、休閑觀光、科普研學(xué)等，既為游客提供新鮮體驗(yàn)，又為集體經(jīng)濟(jì)增加收入。

對面就是下潭尾濱海濕地公園，民安街道黨工委書記葉捷頻說，不久的將來，一座美麗的彩虹橋?qū)⑦B接“侯亭漁歌”和下潭尾，從空中俯瞰，改造后的山亭社區(qū)城中村和一路之隔的生態(tài)綠地有機(jī)融合，景在城中，城在景內(nèi)，“侯亭漁歌”農(nóng)旅綜合體將補(bǔ)齊下潭尾濱海濕地公園在吃、住、購等方面的文旅配套服務(wù)。

“社區(qū)出資對蝦池沿線的裸房進(jìn)行了整治，還裝上動畫燈光，一到晚上就亮起來，很漂亮，吸引了不少游客前來拍照打卡。以后民宿發(fā)展起來，能留住更多游客，前景肯定不錯。”居民陳先生滿懷期待地說。

城中村現(xiàn)代化治理，讓小社區(qū)煥發(fā)大活力。山亭社區(qū)以撂荒蝦塘生態(tài)振興為切入點(diǎn)，創(chuàng)新探索鄉(xiāng)村資源活化利用新路徑，通過構(gòu)建政、企、民三方合作，集約化整合85畝零散閑置蝦池，為規(guī)模化開發(fā)奠定基礎(chǔ)。

葉捷頻說，街道投入財(cái)政資金約400萬元，用于建設(shè)擋土墻和護(hù)坡；社區(qū)出資約1000萬元，收回涉及兩個小組約85畝蝦池的土地承包經(jīng)營權(quán)。在財(cái)政投入基礎(chǔ)上，項(xiàng)目創(chuàng)新性地引入社會資本610萬元，打造“侯亭漁歌”農(nóng)旅綜合體。在“開發(fā)+治理”雙輪驅(qū)動下，蝦塘活化與城中村現(xiàn)代化治理深度結(jié)合，通過基礎(chǔ)設(shè)施提升、排水管網(wǎng)完善、濱水景觀營造等12項(xiàng)人居環(huán)境提質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)廢棄資源向資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變、生態(tài)空間向場景的轉(zhuǎn)化。

“侯亭漁歌”農(nóng)旅綜合體項(xiàng)目建成后，將帶動80余戶村民就業(yè)增收，村集體年增收超百萬元，成為當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)、生產(chǎn)、生活“三生融合”的城中村現(xiàn)代化治理樣板。

集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營、管理于一體，調(diào)動社會力量廣泛參與，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展、城中村收入穩(wěn)定。廈門探索試點(diǎn)的“EPC+O”模式成效顯著，兩年多來，共引入社會資本43.96億元，顯露出廣闊的發(fā)展前景。

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“EPC+O”模式六大亮點(diǎn)

目前，廈門“EPC+O”試點(diǎn)圍里、塘邊項(xiàng)目重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)已基本完成，轉(zhuǎn)入綜合治理委員會、平臺公司和社區(qū)居民共治階段，推動長效運(yùn)營管理服務(wù)，試點(diǎn)取得初步成效，凸顯六大亮點(diǎn)——

1.創(chuàng)新治理機(jī)制。建立“1+2+N”工作機(jī)制，“1”指社區(qū)大黨委實(shí)施黨建引領(lǐng)；“2”指設(shè)立綜合治理委員會和平臺公司，搭建行政管理服務(wù)和運(yùn)營管理服務(wù)兩個平臺；“N”指平臺公司依法依規(guī)引入N個專業(yè)單位參與治理，形成多元主體共建共治共享的治理機(jī)制。

2.引入社會力量。圍里社區(qū)中建四局聯(lián)合體已完成社會投資3000多萬元，塘邊社區(qū)福信集團(tuán)聯(lián)合體已完成社會投資700多萬元，實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理建設(shè)項(xiàng)目上財(cái)政投資與社會投資1∶2的撬動效益，形成覆蓋項(xiàng)目全生命周期的成本效益精細(xì)化管理體系。

3.升級產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。圍里社區(qū)整合東圍廢棄雜亂邊角地，打造創(chuàng)意集裝箱集市；釋放1.1萬多平方米低效空間，每年增加社區(qū)集體收入160多萬元。塘邊社區(qū)盤活4000多平方米、荒廢近10年的建筑，重點(diǎn)打造“半山451”文創(chuàng)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)迭代升級，每年增加村集體收入60多萬元。

4.傳承村莊文脈。圍里社區(qū)、塘邊社區(qū)各建設(shè)一處村史文化墻，修繕活化利用6棟文物建筑，引入公益閱讀、親子教育等業(yè)態(tài)，同時利用多處C、D級危房老建筑空間，由群眾出房出地，平臺公司投資進(jìn)行改造修繕并運(yùn)營10年，為社區(qū)居民提供文化休閑業(yè)態(tài)服務(wù)，形成具有村莊特色的文化品牌與空間。

5.長效管理服務(wù)。實(shí)施大物業(yè)管理服務(wù)。圍里社區(qū)、塘邊社區(qū)分別由聯(lián)發(fā)物業(yè)、福信里物業(yè)公司承接大物業(yè)管理服務(wù)，采用“考評+培育+激勵”方式，明確物業(yè)管理服務(wù)績效考核內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)微利可持續(xù)管理服務(wù)機(jī)制。

6.共建共治共享。圍里社區(qū)、塘邊社區(qū)成立社區(qū)大黨委、綜合治理委員會，綜治委、平臺公司、居民等定期召開“圍桌議事會”等，推動協(xié)商共治，凝聚治理合力。社區(qū)居民踴躍參與，在違建拆除、外立面改造和C、D級危房改造運(yùn)營等方面主動配合，營造出共建共治共享的良好氛圍。