助推產業和城市高質量發展

加快推進低效工業用地再開發

湖里區探索占地面積不變、單位產值倍增的破題思路

廈門日報訊（記者 莊筱婧 陸曉鳳）走進湖里創新園片區的湖里新質智造產業園（原飛利浦產業園），工作人員忙碌不停，搬遷、建設、招商等工作正全鏈條推進，這原本是3.22公頃的低效土地，總建筑面積將從1.1萬平方米提升到14萬平方米，容積率即將從原先的1提升到3.8，搖身一變成為“高產田”……昨日，湖里區推出低效工業用地再開發方案，未來將有更多的低效用地像湖里新質智造產業園一樣實現產業更新升級。

去年，廈門市落實黨中央、國務院關于實施全面節約戰略決策部署，作為全國首批低效用地再開發試點，制定出臺《廈門市低效用地再開發試點工作方案》。以此為契機，不久前，湖里區在全市率先全面啟動以湖里老工業區為主的全區低效用地再開發工作，探索占地面積不變、單位產值卻倍增的破題思路。

根據《湖里區低效工業用地再開發方案》（以下簡稱《方案》），湖里區低效工業用地再開發的模式將有兩種，分別為企業主導再開發和政府主導再開發。

目前已有松川電子、大洲新燕、同致電子、聯發集團等多家企業向湖里拋來橄欖枝。“希望我們能搭上政策的便車，從‘租戶’變成‘業主’，在湖里老工業區投資廠房4萬-5萬平方米滿足自身生產需要，擴大再生產。”大洲新燕（廈門）生物科技有限公司相關負責人鄧萬東說道。

“我們為企業提供了豐富多樣的再開發組合模式，大家拿到《方案》相當于拿到了一本再開發的‘說明書’。”湖里區相關負責人表示，開展低效用地再開發，將有利于探索創新盤活利用存量土地的政策機制，大幅提高利用存量用地的比重，明顯降低單位GDP地耗，促進形成節約資源和保護環境的空間格局、產業結構、生產方式、生活方式。

湖里區低效工業用地再開發兩種模式

企業主導再開發

三種再開發方式：新建 改擴建 拆除重建

企業可以在自己地塊內未利用的土地上新建，也可以在已有建筑物上根據需要進行改擴建，還可以全部推倒重建。

四個方面給予政策支持：土地年限延期 空間擴容 允許土地分割 提供配套服務

例如，對于土地使用權期限即將屆滿的，支持企業申請土地使用權合計續期至50年；對于再開發項目合理所需的，允許配建一定比例的行政辦公，以及宿舍型保障性租賃住房、小型商業等生活服務設施。

政府主導再開發

三種再開發方式：屆滿收回 征收收回 協議收儲

湖里區在“權屬清晰、補償到位”的前提下，創新提出了帶現狀出讓的方式，進一步縮短土地出讓流程，切實減輕了企業再開發投入成本，最大程度保證了企業生產的連續性。

名詞

低效工業用地

在《方案》中，低效工業用地主要包括：存在安全、環保、消防隱患，且不符合區域產業規劃；產出達不到《廈門市工業項目建設用地控制標準（2020版）》（廈府辦〔2020〕35 號），產品比較低端；用地效益相對比較低，產出達到控制標準，但達不到同行業整體運行水平，且因公共利益或城市建設規劃，需要改造提升范圍的用地。

在湖里，低效工業用地再開發主要針對城市開發邊界內的“1+1”區域，即湖里西部老工業區和湖里區轄區內其他被認定為低效工業用地的項目。

工業“上樓”

工業“上樓”，是指讓企業在高層樓房中進行工業生產的新型產業空間模式，在不改變工業用地性質的前提下，提升樓宇的容積率。在寸土寸金的廈門島內，改變過去“攤大餅”式的工業園區建設，推動工業上樓可以說是破解土地制約的一招妙棋。

可以“上樓”的新型工業，需要具備生產設備較輕、振動少、污染小等特點，這些企業多為高端制造、科技研發等產業，涵蓋企業總部、工業研發設計、高端智造、新產品孵化、終端服務等環節。同時，應當結合園區發展條件和企業的發展特點，因地制宜引導合適的企業上樓發展。

解讀

湖里為什么要“回歸工業”？

湖里區作為廈門經濟特區發祥地，長期以來堅持工業立區、制造強區，工業發展起步早，在西部老工業區集聚了金龍客車、臺松精密等一批知名企業，為特區建設作出了重要貢獻。

但隨著城市發展和產業轉型升級，湖里老工業區工業空心化、產業發展層次偏低、土地產出效益不高、綜合容積率比較低等問題日益凸顯，片區深度轉型升級勢在必行。

更重要的是，湖里老工業區170萬平方米建筑面積中有約三分之二在未來15年內面臨土地使用年限即將到期的問題。這把“懸在頭上的刀”讓很多企業無所適從。

因此，湖里區政府和企業有必要推動低效工業用地再開發，提高有效空間利用率，讓現代工業、先進制造業符合政策導向、產業更新提升。

但為什么選擇“回歸工業”？

近年來，湖里老工業區等地通過“退二進三”，布局“雙創”產業基地，已改造完成七大文化創意園，但服務業業態偏向生活服務業，產生的經濟效益達不到預期。而事實上，老工業區內企業稅收貢獻60%來自于工業企業。可以說，工業仍然是湖里的經濟支柱產業。

湖里有條件，市場也有需求。據業內人士透露，面對湖里地理位置佳、相對低成本、集約型的“智造空間”，不少技術密集型、人才密集型和無污染型中小先進制造業企業都拋出橄欖枝。湖里老工業區內產權主體雖多，但工業用地相對連片，逐步聯合和集中收儲后有利于改造建設“專精特新”專業化園區、融合研發與生產的試驗場等，聚焦發展“研發＋高端制造”。

湖里區希望通過政策引導和創新驅動，找準產業定位，盤活低效工業用地，利用中心城區的優質公共配套服務和良好的區位優勢，帶動先進制造業、生產性服務業的回歸和高品質人群的再聚集，重現湖里老工業區昔日輝煌，與周邊、島外產業功能區協同聯動和錯位發展，在全市大力發展先進制造業、培育發展新質生產力中重新崛起。

值得一提的是，湖里以“回歸工業”為主導方向的產業轉型升級，不是傳統制造業的簡單回歸，而是高端制造業優勢和發展動能的新一輪重塑——以全市“4+4+6”現代化產業體系為指導，基于現有產業基礎和優勢，大力發展電子信息、機械裝備、科技服務業以及文旅創意4大類產業體系。

《方案》是怎么形成的？

湖里區發改局相關負責人介紹，作為區級具體落地的低效工業用地再開發在全市甚至全省都是創新之舉，但該怎么做，湖里可以說是摸著石頭過河。

首先要做到“底數清，家底明”。通過湖里老工業區范圍內100宗工業用地的“一宗用地、一份調查檔案、一個再開發方案”策劃工作，摸清工業用地項目宗地的規模、范圍、用途、產出效益等基本情況，厘清土地權屬關系，調查了解土地權利人意愿。目前，“一宗一檔”已完成 98 宗用地梳理，“一宗一方案”已完成 20 宗用地再開發方案初步策劃。

與此同時，2023年6月起，先后向湖里老工業區 100 宗工業用地的權屬單位，逐個發放《湖里區低效工業用地再開發工作方案（征求意見稿）》和意見征詢及再開發意愿調查表，并分批分類組織企業召開8場座談會議，聽取企業意見，結合市級政策研究制訂了適合湖里區實際情況的低效工業用地改造配套政策，從綜合用地、產業發展、財政金融等多個維度，進一步釋放政策紅利。

值得一提的是，這份方案中明確以政府為主導、企業為主體，湖里區將為企業提供多樣化、多路徑的再開發模式，給企業更多的自主選擇權，同時實行“一企一案”，針對每一個企業、每一宗地塊的特點，湖里區進行“一企一案”的研究，注重發揮企業自身的積極性。

目前，湖里區已成立了由區委區政府主要領導擔任組長的低效工業用地再開發工作領導小組并駐點辦公。企業可以通過駐點工作專班直接進行再開發申請，不需要再跑多個部門。

推進低效工業用地再開發有什么好處？

島內首宗工業“上樓”項目——湖里新質智造產業園，其3.22公頃的工業用地，還有30年左右的使用年限，但它建筑面積1.1萬平方米，容積率不到1，在寸土寸金的島內來說，顯然不夠集約用地，亟需盤活空間，提高產值。

盤活空間資源后，這里將新建5棟通用廠房和1棟配套辦公樓，樓層約8至10層，總建筑面積將提升到14萬平方米，容積率提升到3.8。未來將配備約15000平方米保障性租賃住房，打造成高端制造與研發產業園。

目前湖里新質智造產業園項目采用企業主導再開發的方式，由湖里國投負責。“上下樓就是上下游，產業園就是產業鏈。這是我們未來想要達到的理想效果。”湖里國投相關負責人陳聰說道。

不久前，同致電子積極對接區級相關部門，擬在湖里老工業區尋求新的產業升級空間。作為進軍智能駕駛的企業，同致電子將在這里打造研發、制造、測試基地。

為什么把在島外的制造基地搬回湖里？同致電子科技（廈門）有限公司總經理曾建源說，隨著AI技術迅猛發展，研發對測試效率的要求更高了，他們急需研發、制造、辦公全鏈條的園區——他打了個比方，一項技術至少需要10000次測試，從湖里到島外來回路程兩個小時；拿下地塊后，在樓下直接做陸地測試，直接節省20000小時。

另一方面，這種新模式的好處在于用地更加靈活——根據《方案》，行政辦公及生活配套服務設施最高可達30%，其中，可以建設不超過項目計容總建筑面積5%且不大于7000平方米的小型商業。對企業來說，這樣不僅能滿足員工工作和生活需求，還可以輻射周邊。